Immobilienwertermittlung
Die ImmoWertV 2021 und ihre drei Bewertungsverfahren — verständlich erklärt für Eigentümer, Käufer und Erben.
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Was ist Immobilienwertermittlung?
Immobilienwertermittlung ist das gesetzlich geregelte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Grundstücken und Gebäuden. In Deutschland ist sie durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt — zuletzt grundlegend überarbeitet durch die ImmoWertV 2021, die seit dem 1. Januar 2022 gilt.
Die ImmoWertV schreibt drei Bewertungsverfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Je nach Objekttyp und verfügbarer Datenbasis wählt der Gutachter das geeignete Verfahren — oder kombiniert mehrere zur Plausibilisierung.
Das Ergebnis ist der Verkehrswert zum Bewertungsstichtag. Dieser Wert wird von Banken, Finanzämtern, Gerichten und Behörden als rechtlich belastbare Grundlage für Transaktionen, Steuerberechnungen und Gerichtsverfahren anerkannt.
§§ 24–26 ImmoWertV
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. Abweichungen in Lage, Größe, Ausstattung und Zustand werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
Anwendungsfälle
- Eigentumswohnungen (ETW)
- Reihenhäuser und Doppelhaushälften
- Unbebaute Grundstücke
- Standardisierte Wohnimmobilien
§§ 27–34 ImmoWertV
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand ihrer erzielbaren Mieterträge. Die Nettokaltmiete wird um Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) bereinigt und anschließend mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Zum Ertragswert des Gebäudes wird der Bodenwert addiert.
Anwendungsfälle
- Mehrfamilienhäuser (MFH)
- Gewerbeimmobilien
- Gemischt genutzte Objekte
- Vermietete Eigentumswohnungen
§§ 35–39 ImmoWertV
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Gebäudewert über die Herstellungskosten (Normalherstellungskosten nach NHK 2010) abzüglich der Alterswertminderung. Zum Gebäudesachwert wird der Bodenwert addiert. Der vorläufige Sachwert wird mit einem Marktanpassungsfaktor an die tatsächliche Marktlage angepasst.
Anwendungsfälle
- Selbstgenutzte Einfamilienhäuser (EFH)
- Sonderimmobilien ohne Vergleichsmarkt
- Öffentliche Gebäude
- Immobilien mit geringem Mietertrag
Häufige Fragen
ImmoWertV und Wertermittlung erklärt.
Was ist Immobilienwertermittlung?
Immobilienwertermittlung ist das gesetzlich geregelte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Grundstücken und Gebäuden. In Deutschland ist sie durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt, die zuletzt 2021 grundlegend überarbeitet wurde. Sie schreibt drei Bewertungsverfahren vor: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Was ist die ImmoWertV?
Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist eine deutsche Bundesverordnung, die die Grundsätze für die Ermittlung von Grundstückswerten regelt. Die aktuelle Fassung ist die ImmoWertV 2021 (in Kraft seit 1. Januar 2022), die die ImmoWertV 2010 abgelöst hat. Sie gilt für alle Verkehrswertgutachten in Deutschland und legt Bewertungsverfahren, Wertermittlungsgrundsätze und die Dokumentationspflichten fest.
Welches Wertermittlungsverfahren wird wann angewendet?
Das Vergleichswertverfahren wird bei Eigentumswohnungen und standardisierten Wohnimmobilien eingesetzt, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, da es den wirtschaftlichen Nutzen abbildet. Das Sachwertverfahren wird bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Sonderimmobilien verwendet, für die keine Vergleichs- oder Ertragswertdaten existieren. In der Praxis werden häufig zwei Verfahren kombiniert und das Ergebnis plausibilisiert.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert zum Bewertungsstichtag nach § 194 BauGB. Der Beleihungswert ist ein langfristig nachhaltiger, vorsichtiger Wert, den Banken intern für die Kreditvergabe ermitteln — er liegt in der Regel 10–30 % unter dem Verkehrswert. Banken erstellen Beleihungswertgutachten intern oder beauftragen externe Gutachter; für Eigenfinanzierungsnachweis oder Verhandlungen ist jedoch ein Verkehrswertgutachten relevant.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist der Kapitalisierungszinssatz im Ertragswertverfahren. Er gibt an, mit welchem Zinssatz der Reinertrag einer Immobilie kapitalisiert wird, um den Ertragswert zu ermitteln. Er wird von den lokalen Gutachterausschüssen aus dem Marktgeschehen abgeleitet und regional veröffentlicht. Typische Werte liegen je nach Region und Objekttyp zwischen 1,5 % (zentrale Lagen) und 5 % (periphere Lagen, Gewerbe).
Was sind Normalherstellungskosten (NHK)?
Die Normalherstellungskosten (NHK 2010) sind standardisierte Herstellungskostenkennwerte für Gebäude, die im Sachwertverfahren verwendet werden. Sie geben die durchschnittlichen Baukosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche in Abhängigkeit von Gebäudeart, Baujahr und Ausstattungsstandard an. Die NHK 2010 werden mit dem aktuellen Baupreisindex angepasst.
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