Verkehrswertgutachten
Definition nach § 194 BauGB, Pflichtbestandteile, Qualifikationsanforderungen und aktuelle Kosten — kompakt erklärt.
Gutachter findenGesetzliche Definition
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist ein schriftliches Sachverständigengutachten, das den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zum Bewertungsstichtag ermittelt. Die gesetzliche Grundlage bildet § 194 BauGB (Baugesetzbuch):
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
§ 194 BauGB (Baugesetzbuch)
Das Gutachten wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt. Es ist rechtlich verbindlich und wird von Banken, Finanzämtern und Gerichten anerkannt.
Verkehrswert und Marktwert sind in Deutschland gesetzlich identisch — der Begriff „Marktwert” wird im internationalen Kontext (RICS, IVS) verwendet, meint aber denselben Wert.
Inhalt
Was muss das Gutachten enthalten?
Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV muss alle wesentlichen Grundstücks- und Gebäudedaten sowie das angewandte Bewertungsverfahren vollständig dokumentieren.
Pflichtbestandteile
- Beschreibung des Bewertungsobjekts (Lage, Bebauung, Zustand)
- Bewertungsstichtag
- Grundstücksdaten (Flurstück, Grundbuchauszug, Bodenrichtwert)
- Gebäudebeschreibung (Baujahr, Fläche, Ausstattung, Bauschäden)
- Lagebeschreibung und Marktumfeld
- Wertermittlungsverfahren (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert)
- Marktanpassungsfaktor
- Verkehrswert zum Stichtag
- Unterschrift des Sachverständigen
Bewertungsverfahren
Die drei Wertermittlungsverfahren
Je nach Objekttyp wendet der Gutachter eines oder mehrere der drei gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren an.
Vergleichswertverfahren
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke
Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in der Region. Datenbasis sind Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
Ertragswertverfahren
Mietwohnhäuser, Gewerbeimmobilien, vermietete Objekte
Bewertung anhand der erzielbaren Mieterträge. Nettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz.
Sachwertverfahren
Selbstgenutzte EFH, Sonderimmobilien ohne Vergleichsmarkt
Herstellungskosten des Gebäudes (Normalherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) plus Bodenwert. Wird mit einem Marktanpassungsfaktor korrigiert.
Häufige Fragen
Alles zum Verkehrswertgutachten.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist ein schriftliches Gutachten, das den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zum Bewertungsstichtag ermittelt. Es wird von einem qualifizierten Sachverständigen nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt und ist rechtlich verbindlich. Die gesetzliche Grundlage bildet § 194 BauGB (Baugesetzbuch).
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Verkehrswert und Marktwert sind in Deutschland gesetzlich identisch: § 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre. Der Begriff „Marktwert" wird im internationalen Kontext (RICS, IVS) verwendet, meint aber dasselbe.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten gesetzlich vorgeschrieben?
Ein Verkehrswertgutachten ist gesetzlich vorgeschrieben bei: Zwangsversteigerungen (§ 74a ZVG), behördlichen Enteignungen, bestimmten Erbschaftsteuer-Bewertungen (wenn das Finanzamt zweifelt), und wenn Gerichte ein Gutachten von Amts wegen anordnen. Darüber hinaus verlangen Banken, Finanzämter und Gerichte es häufig freiwillig als Nachweis.
Was muss ein Verkehrswertgutachten enthalten?
Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV muss enthalten: Beschreibung des Bewertungsobjekts, Angaben zum Bewertungsstichtag, Grundstücks- und Gebäudedaten, Lagebeschreibung, Bodenrichtwert, Ermittlung des Verkehrswerts (mit Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren), Marktanpassung, und die Unterschrift des Sachverständigen.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten kostet typischerweise 1.500–3.500 Euro für eine Standardwohnimmobilie (EFH/ETW, 80–150 m²). Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien können Kosten von 3.000–8.000 Euro entstehen. Die Honorare sind seit 2009 frei verhandelbar (HOAI gilt nicht mehr für Gutachter). Auf VADINO sind die Festpreise der Gutachter vorab einsehbar.
Welche Qualifikation muss der Gutachter haben?
Für ein rechtlich belastbares Verkehrswertgutachten sollte der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt sein (ÖbVI, IHK oder Architektenkammer) oder nach DIN EN ISO 17024 zertifiziert sein (HypZert F, DEKRA D1). Für Gerichtsverfahren ist die öffentliche Bestellung zwingend erforderlich. Auf VADINO werden die Qualifikationen aller Gutachter manuell verifiziert.
Verkehrswertgutachten beauftragen.
Auf VADINO findest du verifizierte Sachverständige mit transparenten Festpreisen — für deine Region und deinen Objekttyp.
Jetzt Gutachter finden